全球热文：独家专访仲量联行米阳：房地产行业减碳需求迫切 楼宇减排遵循“谁排放谁负责”原则

• 2023-06-19 20:05:14来源：21世纪经济报道

近日，首届“上海国际碳中和技术、产品与成果博览会”在国家会展中心（上海）举办。本次展会是国内首个以“碳中和”为主题的博览会，旨在促进碳中和全产业链对接交流，推进经济社会绿色低碳发展。

世界头部房地产咨询与投资管理公司仲量联行（JLL.N）受邀参展。本届碳博会仲量联行聚焦零碳战略、零碳资产和零碳运营三大维度，发布了《负责任的房地产：实现社会价值》、《中国中央商务区低碳评估体系》和《行舟绿水前——物业与资产双碳管理必修课》等三大报告。

仲量联行是全球首家制定科学净零排放目标的房地产服务公司。仲量联行已承诺，在2030年实现公司所有办公空间碳中和，并于2040年前实现所有业务运营的净零排放的承诺。在本届碳博会上，仲量联行推出了“低碳发展全流程服务”，为客户提供战略规划、技术实施、运营管理、产业导入和零碳认证等五类零碳新业务。

(相关资料图)

展会期间，仲量联行中国区办公楼市场研究负责人米阳接受了21世纪经济报道独家专访。米阳认为，在全球范围内房地产行业都有着迫切的减碳需求，当前中国已有不少省市对房地产行业提出了减碳要求，未来行业面临的碳监管要求会继续收严、从紧。米阳指出，楼宇的碳减排主要遵循“谁排放谁负责”的减排逻辑，即“谁耗能排放、谁核算报告、谁承担成本”，未来增长的碳减排需求和多样的碳减排路径会为房地产物业及资产管理行业带来更多的商业机会。

《21世纪》：当前房地产行业的碳排放水平如何？行业的“双碳”管理需求是怎样的？

米阳：从全球范围来看，房地产行业有着迫切的减碳需求。根据全球建筑建设联盟报告，建筑业能耗占全球36%，碳排放量占全球的39%。我们仲量联行全球研究部数据显示，在全世界主要城市中，楼宇所产生的二氧化碳平均占城市总排放量的60%。建筑及房地产行业是全球能源消耗及碳排放的主力。因此，房地产行业有着迫切的双碳管理和减排需求。

根据我们的研究，每个楼宇的碳排放量水平差距极大，涉及楼宇节能减碳综合管理和技术提升的边际效能，其具体的计算过程更是一个复杂的函数。从结果而言，同一区域不同楼宇间的碳排放差异甚至可以达到3-5倍，单体建筑平均排放量每年大致在3000-1.5万吨之间。

《21世纪》：目前中国的“双碳”政策是否已经开始实际影响房地产行业？

米阳：和许多其他行业一样，房地产行业已经感受到国家宏观“双碳”目标对自身项目经营运行的直接与切实的影响。

当前已有不少省市对房地产行业提出了减碳要求。整体来说，北京和上海的低碳管理行动方案最为严格——上海重点发力公共机构绿色发展；而北京的行业覆盖面则相对更大，对商务楼宇的低碳监管也相应地更为严格。

未来，随着“双碳”目标时间表推进，我们认为全国主要城市在建筑和房地产领域的监管要求必然会逐步统一，向当前已成型的、相对严格的细则看齐。

中国已经建立了配额管理制度下的碳市场，房地产行业的碳配额逐年下降是大势所趋。以北京的政策为例，北京既有房地产项目2023年碳配额为历史基准年排放量的97.5%（基准年为2016-2018年）。

我们预计，未来房地产项目大概率会出现碳配额缺口，部分楼宇所获得的碳配额亏缺或可达到20%左右。我们以北京市绿色交易所2022年碳排放配额有偿竞价的基准底价（117.54元/吨）来简单估算，部分楼宇单项目可能要额外支出50-70万元用以购买碳配额完成清缴履约。去年碳排放配额最高成交价达到150元/吨左右，且2023年同期交易单价仍在持续走高。因此，对于很多北京项目而言，碳排放配额亏缺问题已经等同于或将变成一笔可观的经济成本。

《21世纪》：以你熟悉的办公楼场景为例，办公楼主要的碳排放来源是什么？

米阳：在办公楼宇场景中，碳排放主要涉及三个角色。一是楼宇业主，设施所有者为当前碳排放责任方；二是承租企业，是楼宇中碳排放的主要来源方；三是物业管理公司，是碳排放管理方和战略设计方。

其中，承租企业在租区内的排放是办公楼宇中最主要的碳排放来源。根据我们2023年的研究数据，在中等-较冷气候下，基础建筑和办公租区的碳排放占比为45%和55%；在中等-较暖气候下，基础建筑和办公租区的碳排放占比分别为25%和75%。

总体而言，楼宇的碳减排主要遵循“谁排放谁负责”的减排逻辑，即“谁耗能排放、谁核算报告、谁承担成本”。

随着国内碳排放政策逐步收紧、碳中和行动逐步成熟，楼宇业主方在未来的节能减碳战略中将必须引入租户共同参与机制，形成相关技术改造和运营工作的成本分摊架构。对租户方而言，我们已经看到国外一些案例中业主将碳税和其他碳相关费用通过运营成本转嫁到租户端。我想，做出了碳中和承诺的企业未来更加有必要提前介入楼宇减排策略制定，以满足自身节能环保目标，并降低未来潜在需额外支付的减排成本。

《21世纪》：在当前房地产行业，建筑楼宇的具体减排路径是怎样的？

米阳：对楼宇减排怎么做这个问题，目前许多资产持有方、楼宇运营方以及承租企业都有疑问。根据我们的研究，大致可以分成以下几个路径：一是碳排查，内容包括碳排查及履约管理，以及运行管理系统性优化。二是碳减排，包括节能减排改造，组合使用绿色能源等。最后一个路径是碳抵销，企业可以通过购买额外的自愿减排量来抵销自身的碳排放量。

对房地产物业及资产管理行业来说，增长的碳减排需求和多样的碳减排路径也意味着更多的商业机会。

例如在运行管理系统性优化环节，根据仲量联行的实际运营经验，系统性优化楼宇运行管理的年均减排量约为2%。需要指出的是，这是在无需额外资本投入和开展工程改造、保证楼宇形象品质及舒适体验的基础上，仅通过运行优化控制即可落实的减排比例。以北京为例，重点排放房地产项目碳排放配额的年降幅为0.5个百分点，我们对运行管理系统性优化带来的减排量，已经可以帮助业主有效应对监管收紧要求。

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